Als privater Bauherr müssen Sie Ihren Hauskredit ohne Erleichterungen vom Finanzamt tilgen. Nur Vermieter können ihre Kreditzinsen von der Steuer ganz oder teilweise absetzen. Sie müssen aber dem Finanzamt klar nachweisen, wie viel vom Zinsanteil auf die vermieteten Einheiten entfällt, wenn sie selbst im Haus wohnen.
Hier kann es große Schwierigkeiten geben: Zur Genauigkeit von Anfang an wird denjenigen Hausbesitzern geraten, die Wohneinheiten eines Hauses von vornherein vermieten möchten. Noch schwieriger wird die steuerliche Absetzbarkeit, wenn der Vermietungsgedanke erst Jahre später aufkommt.
Was gilt grundsätzlich beim Hauskredit und der steuerlichen Absetzbarkeit?
Wenn der Kredit nachweislich dem gewerblichen Zweck der Gewinnerzielung durch eine Vermietung dient, was übrigens auch gewinnbringend sein muss, zählen die Kreditzinsen zu den Werbungskosten und können damit steuerlich geltend gemacht werden. Da durch die Zinsen für einen Hauskredit der Gewinn reduziert wird.
Der Vermieter zieht sie von den Mieteinnahmen zusammen mit weiteren Werbungskosten (Reparaturen, Verwaltung) ab, der verbleibende Rest wird versteuert. Das gilt auch für Ehepaare, falls diese sich trennen und ein Partner das Haus behält – und weiter vermietet. Wenn dieser Partner den Kreditvertrag unterschrieben hat, bleibt er als Vermieter steuerabzugsberechtigt.
Eine wichtige Voraussetzung für die steuerliche Zuordnung der Kreditzinsen ist ein gesondertes Konto nur für diesen Vorgang. Das erleichtert einem Prüfer vom Finanzamt die Kontrolle, die in solchen Fällen gerne vorgenommen wird. Zudem muss die Buchführung sehr sauber sein, wenn es sich um eine (sehr häufige) Teilvermietung der Immobilie handelt, in welcher der Hausherr selbst wohnt. Die Quadratmeter und Kosten für den vermieteten Teil sind genau zu ermitteln und vom privat genutzten Teil zu trennen. Nur der Zinsanteil für den gewerblich genutzten, also vermieteten Teil des Hauses ist steuerlich abzugsfähig.
Hindernisse und Schwierigkeiten bei der steuerlichen Absetzbarkeit von Kreditzinsen
Ein häufig übersehenes Hindernis ist die Gewinnerzielungsabsicht. Manche Eltern möchten ihren Kindern etwas Gutes tun und lassen sie separat im Elternhaus per Mietvertrag wohnen, kassieren aber keine wirkliche Miete. Dann fehlt dem Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht, es handelt sich um eine Scheinvermietung und ein Steuerabzug wird nicht gewährt.
Für einen Prüfer vom Finanzamt muss auch äußerlich erkennbar sein, dass ein Teil des Hauses separat vermietet wird, etwa durch einen separaten Eingang für den Mieter. Über solche Fakten lässt sich trefflich streiten.
Als Vermieter mit Gewinnerzielungsabsicht sollte das Haus dementsprechend eingerichtet sein: Neben einem eigenen Hauseingang, sollte die Miethöhe dem Mietspiegel entsprechen und Mieteinnahmen sowie die zu tilgenden Zinsen über ein Vermieterkonto gezahlt werden.
Das wäre die sauberste Lösung, die vom Finanzamt erkannt und anerkannt wird. Diese Trennung ist zwar nicht Pflicht, doch das Finanzamt rechnet andernfalls selbst nach, was häufig ungünstig für den Steuerpflichtigen ausgeht.
Wer also ein Haus gerade erwerben oder bauen und später teilweise vermieten will, sollte sich vorab schon sehr gründlich über die steuerlichen Bedingungen informieren. Wenn Sie aber als Vermieter alles richtig machen, können Sie die Kreditzinsen sogar nach dem Hausverkauf noch absetzen. Das kommt dann infrage, wenn Sie aus dem Verkaufserlös nicht die Restschuld tilgen können und den Kredit daher noch weiter bedienen müssen. Die Zinsen sind dann nachträgliche Werbungskosten, die in Anlage V – Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung – der Jahressteuererklärung eingetragen werden.