Da die Finanzierung für ein Haus und Grundstück stets nur für den Zeitraum der Zinsbindung festgeschrieben wird, benötigen die Eigenheimbesitzer nach Ablauf dieser Frist eine Anschlussfinanzierung. Um diese sollten sie sich rechtzeitig vor Ablauf der alten Finanzierung kümmern. Die Bank, welche die Erstfinanzierung übernommen hat, bietet zwar in aller Regel die Anschlussfinanzierung an, doch sie muss dabei nicht die besten Konditionen bieten. Zudem gibt es verschiedene Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung mit jeweiligen Vor- und Nachteilen, die zu bedenken sind.
Wann sollten Sie sich um Ihre Anschlussfinanzierung kümmern?
Da das neue Darlehen an Ihre aktuelle finanzielle Situation angepasst sein muss, empfehlen Experten, sich spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der bestehenden Finanzierung um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Sie haben dadurch genügend Zeit, Angebote verschiedener Banken einzuholen, zu vergleichen und auch ein wenig zu feilschen. Das kann zu Ersparnissen von mehreren Tausend Euro führen. Warten Sie keinesfalls auf das Angebot Ihrer gegenwärtigen (finanzierenden) Bank und lassen Sie sich auch nicht von dieser unter Zeitdruck setzen. Denken Sie auch an die Möglichkeit eines Forward-Darlehens. Dieses können Sie theoretisch schon 60 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung aufnehmen.
Da aktuell (Februar 2017) historisch günstige Zinsen vergeben werden, kann sich gerade diese Variante sehr lohnen (siehe weiter unten). Dieses Forward-Darlehen können Sie natürlich bei der aktuell finanzierenden Bank aufnehmen. Wenn aber Ihre bisherige Bank kein günstiges Angebot unterbreitet, wäre die Umschuldung zweifellos die beste Lösung.
Welche Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung gibt es?
Das Forward-Darlehen, ein Volltilger-Darlehen und eine Umschuldung sind die gängigen Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung. Im Folgenden wollen wir diese Möglichkeiten untersuchen.
Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen
Das Forward-Darlehen ist ein übliches Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, aber sinkendem Zins- und steigendem Tilgungsanteil, das vorausschauend vertraglich vereinbart wird. Daher hat es seinen Namen. Der Kreditnehmer schließt mit einer Bank einen Vertrag über seine Immobilienfinanzierung, welche die Anschlussfinanzierung sein kann, weit vor der Aufnahme und Tilgung des Darlehens ab. Der Vorlauf kann bis zu fünf Jahre betragen. Dieser Zeitrahmen ist die sogenannte Forward-Periode, die vollkommen kostenfrei bleibt. Damit sichert sich der Kreditnehmer den gegenwärtigen Zinssatz. Die Bank verlangt allerdings einen gewissen Aufschlag für ihr Risiko und sollte rechtzeitig ein Forward-Darlehen Vergleich erfolgen um die aktuellen Zinsen zu ermitteln.
Das Forward-Darlehen bietet folgende Vorteile:
- Besonders in einer Niedrigzinsphase, wie sie Anfang 2017 festzustellen ist, sichert sich der Darlehensnehmer gegen das Risiko künftig steigender Zinsen ab.
- Die Anschlussfinanzierung ist damit abgesichert. Durch den langen möglichen Vorlauf haben Kreditnehmer genügend Zeit für Recherchen und Vergleich.
Dem stehen Nachteile gegenüber:
- Das Forward-Darlehen ist mit einem Zinsaufschlag verknüpft. Möglicherweise bleiben die Zinsen weiterhin niedrig, sodass der Kreditnehmer einen Kostennachteil erleidet.
- Wenn die Zinsen noch weiter sinken sollten, was nie auszuschließen ist, wäre das Forward-Darlehen ein Verlustgeschäft.
- Wenn der Darlehensnehmer sein Forward-Darlehen nicht aufnimmt, muss er eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen.
Anschlussfinanzierung mit einem Volltilgerdarlehen
Das Volltilgerdarlehen bietet die Finanzierung über die vollständige Laufzeit, im Falle einer Anschlussfinanzierung also über die Restlaufzeit von dem Hauskredit. Es tilgt vollständig die Hypothek, daher der Name. Dabei wird der Zins festgeschrieben. Weil das so ist, können die Interessenten die für sie komfortable Laufzeit und die Kosten sehr gut berechnen, eine weitere Anschlussfinanzierung entfällt.
Volltilgerdarlehen sind sehr transparent, was als ihr größter Vorzug gilt. Nachteilig ist die Bindung an einen einzigen Kreditgeber bis zum Ende der Laufzeit. Auch lässt sich die Laufzeit weder verkürzen noch verlängern, es gibt also keine Sondertilgungen und auch keine Tilgungsaussetzung. Die Laufzeiten liegen zwischen zehn und 20 Jahren, die anfängliche Tilgung ist daher höher als bei längeren Immobilienfinanzierungen. Das senkt wiederum die Zinskosten, erhöht aber die Monatsrate. Hier die Vor- und Nachteile des Volltilgerdarlehens im Überblick:
Vorteile Volltilgerdarlehen:
- höchste Transparenz
- meist kürzere Laufzeit als bei anderen Finanzierungsvarianten
- dadurch höhere anfängliche Tilgung und niedrigere Zinskosten
Nachteile Volltilgerdarlehen:
- Bindung an nur eine Bank
- höhere Monatsrate
- unflexibel, keine Verkürzung oder Verlängerung möglich
Umschuldung als Anschlussfinanzierung wählen
Die Umschuldung bedeutet, dass der Kreditnehmer zu einer anderen Bank wechselt. Das kann durch Kündigung des bestehenden Vertrages oder nach dessen Ablauf geschehen. Nach zehn Jahren kann ein Kreditnehmer den Vertrag immer kündigen, ansonsten zum Ende der Zinsbindungsfrist. Bei außerordentlichen Kündigungen wird – außer im Falle sehr schwerwiegender Gründe – eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, hiervon ist also überwiegend abzuraten.
Die Umschuldung bringt folgende Vorteile mit sich:
- günstigere Zinsen
- Neuverhandlung der Konditionen möglich (Tilgungsaussetzung, Sondertilgung)
- verschiedene Vertragsgestaltungen möglich
Nachteile von einer Umschuldung wären:
- bei aktuell zwei Verträgen mit unterschiedlicher Laufzeit – ein häufiges Modell – fällt die Komplettumschuldung schwer
- neuer Anbieter ist nicht bekannt, was problematisch werden könnte (aber nicht muss)