Für den Antrag auf einen Hauskredit benötigt die Bank Nachweise zur finanziellen Situation des Antragstellers, zum Haus und Grundstück sowie zu weiteren Kreditsicherheiten. Diese Kreditunterlagen sind die Grundlage für die Kreditbewilligung. Die Bank kann daraus Schlüsse zur Kreditwürdigkeit des Antragstellers sowie zur Werthaltigkeit des finanzierten Objekts ziehen. Dieses muss ausreichend beleihbar sein, um einen Kredit in einer bestimmten Höhe dafür aufnehmen zu können.
Einkommensnachweise
Die Einkommensnachweise beschreiben im Normalfall die persönliche finanzielle Situation des Antragstellers und dienen der Bonitätsprüfung. Es gibt Ausnahmen, wenn eine Person kein Arbeitseinkommen erzielt, ihre Einkünfte aber aus anderen Quellen bezieht beziehungsweise vermögend ist. Diese Menschen nehmen aber eher selten den klassischen Hauskredit auf. Für die Ermittlung der Bonität (Kreditwürdigkeit) sind die Einkommensnachweise im Regelfall der wichtigste Baustein. Ohne solche Nachweise werden die meisten Personen keinen Kredit für ein Haus erhalten. Privatpersonen legen folgende Nachweise vor:
- Einkommen der letzten drei Monate
- jüngster Einkommenssteuer- oder Rentenbescheid
- Eigenkapitalnachweis
- bestehende Versicherungs-, Miet- und Rentenverträge
- sonstige Finanzanlagen (Aktiendepot etc.)
- Legitimationsnachweis (Personalausweis oder Reisepass)
Arbeitnehmer und Beamte legen für den Einkommensnachweis ihre letzten zwei oder drei Gehaltsabrechnungen vor. Die Bank kann (wegen einer möglichen Befristung) auch den Arbeitsvertrag sowie eine Verdienstbescheinigung vom Arbeitgeber verlangen.
Bei Selbstständigen verlangt die Bank in der die beiden letzten Jahresabschlüsse plus Einkommenssteuernachweis und vielfach eine aktuelle BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung). In dieser ist auf Basis der Finanzbuchhaltung des Selbstständigen auch unterjährig zu ermitteln, mit welchen Einkünften aktuell zu rechnen ist. Selbstständige sollten immer ihren Steuerberater bitten, die BWA zu erstellen, wenn das nicht ohnehin (bei Gewerbetreibenden) obligatorisch ist. Der Steuerberater soll die BWA auch unterschreiben.
Mit dem Kreditantrag stimmt der Antragsteller und künftige Kreditnehmer einer Bonitätsüberprüfung bei der Schufa zu. Diese Auskunft ist sehr genau, sie listet bestehende Kredite, Miet-, Leasing- und Telefonverträge auf, woraus ein Score ermittelt wird. Wenn dieser unter 90 von 100 Punkten fällt, erhält der Antragsteller keinen Kredit. Sein Einkommen wird bei der Schufa nicht berücksichtigt, nur der Verschuldungsgrad.
Unterlagen zur Immobilie und dem Grundstück
Auch detaillierte Informationen zur Immobilie und zum Grundstück sind eine unabdingbare Voraussetzung für die Kreditbewilligung. Es gehören dazu:
- Lageplan der Immobilie (vom Katasteramt oder einem Vermessungsingenieur)
- Baubeschreibung: Darstellung des Gebäudes im Detail inklusive Material und Art der Bauausführung (in der Regel vom beauftragten Bauunternehmen bzw. dessen Architekten), eventuell nach der von Verbraucherschutzzentralen entwickelten allgemein gültigen Muster-Baubeschreibung
- Gesamtkostenaufstellung inklusive Nebenkosten (Gebühren, Steuern, Zinsen) unter Berücksichtigung von Besonderheiten durch Erbbaurecht und Eigenleistungen
Zur Gesamtkostenaufstellung gehören auch Kostenvoranschläge und der Finanzierungsplan, Bescheinigungen über Erschließungsbeiträge, eventuelle Mietverträge (falls das Haus vermietet wird) und Wertgutachten.
Kreditsicherheiten
Die wichtigste Kreditsicherheit ergibt sich aus dem finanzierten Haus und Grundstück. Möglicherweise kann der Kreditnehmer noch weitere Sicherheiten beibringen. Aus den Sicherheiten errechnet die Bank den Beleihungswert. An Unterlagen werden verlangt:
- Einheitswertbeschreibung des Finanzamts
- aktueller Grundbuchauszug
- Wohnflächenberechnung
- Baugenehmigung
- Wohngebäudeversicherungspolice
Weitere Sachwerte können Wertpapiere, Kunstobjekte und Bausparverträge sein. Die Beleihungsgrenzen richten sich nach der Liquidierbarkeit der Werte. Nicht zuletzt ist auch eine persönliche Bürgschaft möglich um den Hauskredit oder eine Anschlussfinanzierung zu erhalten.